Quels sont les gagnants et les perdants de la réforme du logement.

Le plan du gouvernement pour sortir le marché du logement de la crise divise les professionnels. Du côté des particuliers, il fait la part belle aux jeunes et aux propriétaires qui comptent acheter un logement «loi Pinel».

 

À chaque réforme, sa liste de gagnants et de perdants. Le plan logement, présenté ce mercredi, ne déroge pas à la règle, bien au contraire. La baisse des APL, la reconduction des dispositifs Pinel et PTZ, le bail mobilité ou encore les incitations fiscales pour vendre plus de terrains sont autant de mesures qui nous permettent de savoir à qui la réforme du gouvernement fait la part belle.

 

LES GAGNANTS

 

Les acquéreurs de logement «loi Pinel» et les primo-accédants


Ces deux catégories ont appris que le dispositif dont ils sont bénéficiaires a été reconduit pour quatre ans. Quelque 120.000 ménages ont bénéficié d’un PTZ en 2016, soit deux fois plus qu’en 2015, pour un coût annuel d’environ 800 millions d’euros pour l’État. Quant au Pinel, accordé aux particuliers qui achètent un logement afin de le louer, il coûte chaque année 360 millions d’euros aux finances publiques. Ces deux aides, ainsi que les taux de crédit immobilier historiquement bas, ont contribué à relancer la construction de logements neufs en France, depuis deux ans.

 

Les mises en chantier de logements neufs, qui ont touché le fond au début de l’année 2015 (environ 336.000), «devraient être comprises entre 400.000 et 450.000 logements neufs. Du jamais vu depuis dix ans», a déclaré cette semaine le secrétaire d’État à la Cohésion des territoires Julien Denormandie. S’il est vrai que le cru 2017 sera particulièrement bon, il ne faut pas remonter si loin que cela pour retrouver trace d’une telle performance, mais plutôt à 2012. En revanche, la dernière fois où les mises en chantier ont atteint les 450.000 logements neufs, c’était en 2008.

 

Les promoteurs et constructeurs en zone urbaine

 

Les propriétaires de terrain en zone tendue qui le vendent sont les autres grands gagnants de la réforme. Le montant de la plus-value qu’ils réaliseront sera peu ou pas imposée. Il s’agit de libérer des terrains pour accélérer la construction de logements. Conséquence: les promoteurs et autres constructeurs (en zone urbaine) sont les autres gagnants de cette réforme. Et ce d’autant plus qu’il y aura moins de normes imposées à la construction et il sera plus difficile de déposer un recours pour contester un permis de construire.

 

Les jeunes

 

Les jeunes font également partie des privilégiés: 80.000 logements seront construits pour les étudiants et les jeunes actifs d’ici 2022. Un «bail mobilité de 1 à 10 mois» sans dépôt de garantie sera également proposé ainsi qu’à toutes les personnes qui n’ont pas de CDI comme les étudiants, les stagiaires, les apprentis, les CDD ou les personnes en reconversion professionnelle. Une caution familiale ou bancaire ne sera plus nécessaire: Action Logement (ex 1%-Logement) se portera garant pour couvrir les impayés et les remises en état des lieux. «L’État participera à ce mécanisme dès lors qu’il s’agira d’un étudiant», précise Julien Denormandie.

 

LES PERDANTS

 

Les bailleurs sociaux

 

Comme prévu, les bailleurs sociaux devront baisser leurs loyers pour compenser la diminution des APL des résidents de HLM. Le gouvernement table sur un recul de 50 euros par mois, soit une économie d’1,4 milliard d’euros. Bien que l’exécutif leur ait promis des conditions de financement moins strictes, les bailleurs sociaux ont opposé un fin de non-recevoir à la poursuite de leurs discussions avec les pouvoirs publics.

 

Les allocataires d’APL

 

Locataires de HLM ou pas, les bénéficiaires de l’aide personnelle au logement verront leur APL baisser chaque mois. Les uns, a priori de 50 euros par mois, les autres de cinq euros. Le gouvernement a toutefois promis que les APL ne baisseront pas en 2018. Seul lot de consolation: la base de calcul de cette aide, qui coûte chaque année 18 milliards d’euros à l’État, sera modifiée. Les APL ne seront plus calculées sur les revenus de l’année N-2 mais sur ceux de l’année en cours. «Ce changement garantit plus de sécurité pour une personne qui, aujourd’hui, est au chômage et avait un travail il y a deux ans. Il assure également plus d’équité pour quelqu’un, au contraire, qui a un travail aujourd’hui et était au chômage il y a deux ans», explique Julien Denormandie.

 

Les acheteurs et les constructeurs de maisons individuelles

 

Les dispositifs Pinel et PTZ ont certes été reconduits mais ils seront recentrés autour des zones tendues. Autrement dit, les potentiels acquéreurs de maisons individuelles ainsi que les constructeurs de maisons individuelles, très présents dans les zones moins denses, font grise mine. En cause: la disparition du PTZ en zone C et du Pinel en zone B2, deux zones particulièrement détendues. «Le dispositif PTZ reste valable dans les zones détendues dès lors qu’il s’agit d’une acquisition d’un logement ancien», précise Julien Denormandie. «On sacrifie les ménages modestes qui construisent sur 85% du territoire, où vit 60% de la population, s’étrangle de son côté Patrick Vandromme, président de l'organisation des constructeurs et aménageurs (LCA-FFB). Environ 6 PTZ sur 10 dans l’immobilier neuf bénéficient en effet à des familles vivant dans ces zones détendues. «Nous ne financerions plus 4 dossiers sur 5 s’ils n’avaient pas obtenu un PTZ», confirme de son côté Benoît Catel, directeur général délégué du Crédit foncier.

 

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