Immobilier : les bonnes affaires à Toulouse, Montpellier, Perpignan...

©EyeEm/Getty Images

 

Le nombre de ventes continue à augmenter quasiment partout. Mais les prix n’ont pas toujours suivi. Résultat, les acheteurs ont encore de beaux coups à jouer.

 

Toulouse : Les bons plans sont à chercher du côté des Minimes : de 2.500 à 6.000 euros/m²

 

L’opération la plus intéressante en ce moment dans la Ville rose est réservée aux primo-accédants. Sous condition d’accessibilité, ils peuvent acheter des appartements neufs de 20 à 30% moins chers, soit 2.500 à 3.000 euros le mètre carré, sur plan, dans l’une des ZAC du moment. Comme à Bourbaki, dans le quartier des Minimes. Pour les autres, les tarifs, en hausse de 4% sur un an dans l’ancien , ne facilitent pas l’achat.

 

«Même en mettant 5.000 à 6.000 euros par mètre carré, il n’est pas aisé de trouver son bonheur dans l’un des beaux immeubles en brique du centre», regrette Samuel Sotum, gérant du cabinet Objectif Placements, et président de la Fnaim Midi-Pyrénées. Les amateurs de bel ancien typique ont donc désormais plus intérêt à prospecter dans le quartier Saint-Michel, où un bien en bon état cote entre 3.000 et 3.200 euros le mètre carré, ou à Saint-Agne et à Rangueil, plus éloignés, où l’on trouve des constructions du même genre à partir de 2.700 euros le mètre carré.

 

Mieux encore, car plus proche et moins cher, mais plus rare, il est possible de trouver les mêmes dans le quartier des Minimes, à condition de rester près du canal du Midi, pour 2 500 à 3 000 euros. Ce microquartier est d’ailleurs l’un de ceux dont la réputation grimpe le plus vite depuis quelques années. ll est également ardu de mettre la main sur un logement dans l’ancien en première couronne : les prix y ont gonflé de 2%. Le mètre carré des appartements anciens, en bon état, oscille désormais entre 2.500 et 2.800 euros.

 

Les ingénieurs de l’aéronautique s’arrachant en priorité ceux des communes de Tournefeuille ou de Blagnac, proches des implantations d’Airbus. Pour ceux qui rêvent encore de bonnes affaires, une piste à suivre : les maisons en construction de la commune de Quint-Fonse grives, qui valent autour de 450.000 euros pour 100 mètres carrés habitables sur 1.000 mètres carrés de terrain, avec un potentiel de revente autour de 600.000 euros dans une dizaine d’années. 

 

Carcassonne : L’investissement dans les immeubles de rapport reste attractif : de 800 à 1.600 euros/m²

 

Soutenu l’année dernière, grâce à une reprise des ventes de résidences principales à moins de 200 000 euros, le marché a encore accéléré en début d’année. «Ce sont les investisseurs qui boostent le secteur », assure Rodolphe Chayla, directeur de l’agence Chayla Immobilier. A l’affût de rentabilités de l’ordre de 8 à 10%, ils visent les petits immeubles des quartiers résidentiels comme les Capucins, composés de studios et de deux pièces faciles à louer.

 

Cette maison de ville du début du XXe siècle, de 140 mètres carrés, découpée en trois appartements, plus 60 mètres carrés de garages et de parties communes, payée 149.000 euros, va ainsi rapporter 17.000 euros de loyers par an à son nouveau propriétaire.

 

Pour autant, les prix n’ont pas bougé cette année : ils oscillent autour de 900 euros le mètre carré pour un appartement dans le centre et entre 1.200 et 1.400 euros pour une maison de ville des environs. Quant aux pavillons de la première couronne, qui ont les faveurs des familles, ceux des années 2000 coûtent entre 170.000 et 200.000 euros pour 110 à 130 mètres carrés, sur un peu moins de 1.000 mètres carrés de terrain.

 

Montauban : Les biens à rénover sont les plus intéressants : de 800 à 2.000 euros/m²

 

Voilà un peu plus de deux ans que les acheteurs sont plus nombreux que les vendeurs. Les délais de vente moyens sont retombés sous la barre des trois mois… et les transactions se signent avec des prix de 3 à 4% plus élevés qu’il y a un an. «La tendance à vouloir emménager sans avoir à effectuer des travaux s’est encore intensifiée », remarque Nicolas Riquelme, directeur de l’agence Century 21 Riquelme Immobilier. A l’inverse, les acquéreurs malins et motivés ont toujours intérêt à acheter un bien à retaper… puis à faire intervenir des artisans.

 

Dans la Bastide, un quatre-pièces de 90 mètres carrés, dans un bel immeuble rénové du XVIe siècle, est parti à 173 000 euros… soit 1.920 euros le mètre carré. Alors que, dans le même quartier, on trouve facilement du bel ancien avec cachet, mais à rénover, pour moins de 1.200 euros, travaux compris.

 

Côté maisons, les meilleurs coups sont à tenter dans le quartier de Sapiac, déclaré inondable, mais bien endigué. De jolies bâtisses des années 1990 de 130 mètres carrés, avec des terrains de 1.500 à 2.000 mètres carrés s’y vendent pour environ 190.000 euros, à quelques pas du centre. Dans des quartiers plus chics, et plus excentrés, elles partiraient à 250.000 euros ou plus.

 

Albi : L’investissement reste attractif, surtout à la Madeleine : de 800 à 2.500 euros/m²

 

Après une très bonne année 2017, qui a vu le nombre de transactions augmenter de près de 10%, le soufflé est retombé en début d’année. «Les acheteurs se sont faits plus rares», remarque Romain Brasset, responsable de l’Agence de la cathédrale. En conséquence, même si les prix ne baissent pas encore, les stocks se sont déjà régénérés. Le gros de l’activité reste porté par l’investissement.

 

Les immeubles de rapport à rénover, à l’intérieur de la Cité épiscopale, offrent en effet des rentabilités de 5% minimum. Un immeuble de 83 mètres carrés de surface habitable, à découper en deux ou trois appartements, et de 40 mètres carrés de magasin, vient ainsi d’être acheté 160.000 euros, et rapportera près de 15.000 euros par an après 100.000 euros de travaux à rajouter.

 

Il est pourtant plus judicieux de réaliser la même opération de l’autre côté du Tarn, avec une belle vue sur la Cité, dans la Madeleine, pour des rentabilités dépassant 8%. Car ce quartier, toujours boudé des Albigeois, intéresse sans soucis les touristes et les nouveaux arrivants. Si les primo-accédants se font rares, les secundos briguent les maisons construites après-guerre et jusqu’aux années 1970, de la première couronne. Ils les paient entre 140.000 et 200.000 euros pour 80 à 120 mètres carrés en bon état, mais seraient plus avisés de s’intéresser au quartier d’Atlantis, un peu plus éloigné. Ici, les maisons ont moins de quinze ans et coûtent à peu près autant pour des prestations souvent largement supérieures.

 

Montpellier : Le bel ancien démarre à 2 200 euros au Jeu de Paume : de 2.200 à 4.500 euros/m²

 

Le dynamisme du marché en 2017 s’est prolongé au premier semestre avec, à la clé, une augmentation du nombre de transactions d’environ 10%. Les stocks de biens à vendre ont fondu et les acheteurs commencent à se faire moins nombreux. «Une partie d’entre eux s’est découragée ces derniers mois, face à la difficulté à trouver ce qu’ils veulent au bon prix», explique Renaud Cohen, directeur de la Première Agence.

 

Le centre historique, lui, est toujours recherché par les investisseurs, en quête de studios de 25 mètres carrés environ, pour 80.000 à 100.000 euros, qu’ils loueront entre 500 et 550 euros par mois après les avoir remis en parfait état. Les appartements plus grands se négocient facilement entre 2.800 et 3.300 euros dans le centre et le nord de l’Ecusson. Mais, plus au sud, entre le Jeu de Paume et la gare, secteur qui a pourtant connu des embellissements réussis ces dernières années, le mètre carré peut retomber entre 2 200 et 2.800 euros dans du bel ancien du XIXe et du début du XXe.

 

Dans les quartiers modernes, situés à l’est du Lez, les prix des immeubles entourant la nouvelle mairie, le parc Marianne ou le bassin Jacques-Coeur ne désenflent pas : comptez de 3.800 à 4.500 euros le mètre carré pour un appartement des années 2000… soit à peu près autant que pour un logement neuf. Certes, ces constructions sont haut de gamme et présentent tout le confort exigé aujourd’hui, mais il suffit de se déplacer de quelques rues pour atteindre les quartiers de la Lironde ou du Millénaire, où des bâtiments érigés cinq à dix ans plus tôt présentent des atouts similaires, pour 3.000 à 3.500 euros le mètre carré. 

 

Perpignan : De bonnes affaires, même dans les bons quartiers : de 800 à 2.500 euros/m²

 

Le marché a tourné au ralenti l’hiver dernier, tant les acheteurs se sont faits discrets. De retour avec le printemps, ils sont d’autant plus exigeants et négocient âprement. «Les délais de vente se sont d’ailleurs rallongés, passant de trois à quatre mois en moyenne», observe Daniel Chosson, directeur du Cabinet Mermoz.

 

Les maisons de ville des quartiers chics de Las Cobas, Saint-Martin ou Les Aviateurs, se vendent toutefois aussi rapidement qu’auparavant, mais à des prix un peu plus bas. Elles se négocient entre 150.000 et 170.000 euros pour 90 mètres carrés avec jardin et garage. De même, les trois-pièces du centre-ville ou des environs du palais des congrès, présentés à moins de 100.000 euros pour 70 à 90 mètres carrés avec terrasse, trouvent rapidement leur clientèle.

 

Pour obtenir de meilleurs tarifs, mieux vaut viser le quartier Moulin à Vent : les appartements des années 1960 y cotent autour de 1.000 euros le mètre carré. Attention cependant à la revente, car ce quartier jadis très apprécié est en perte de vitesse. En extérieur, les communes les plus cotées, Saint-Estève, Cabestany ou encore Toulouges, voient leurs maisons s’échanger à un rythme plus faible que l’an dernier, mais régulier, entre 250.000 et 300.000 euros pour une maison des années 1980-1990 de 100 à 130 mètres carrés, sur 400 à 500 mètres carrés de terrain. A noter que les mêmes à Bompas, Pollestres et le Soler coûtent entre 220.000 et 260.000 euros. 

 

Nîmes : S’écarter à peine du centre-ville peut être payant : de 800 à 2.500 euros/m²

 

Après un début d’année mollasson, le marché a repris de la vigueur en mars dernier. Déjà, 2017 avait vu le retour des primoaccédants, entraînant une hausse du nombre de transactions dépassant 10%, à des prix stables, et toujours plafonnés à 300.000 euros, dans la plupart des cas. C’est au tour de la clientèle anglaise de revenir peu à peu, attirée par le cachet de la ville romaine, candidate à l’inscription au Patrimoine de l’Unesco, proche de la Provence et de la mer.

 

Ainsi, dans le coeur historique de la ville, les immeubles du XIXe et du début du XXe siècle à proximité des arènes cotent désormais entre 1.800 et 2.000 euros le mètre carré, avec des pics à 2.400 euros. «Il peut toutefois être plus inspiré de se déplacer à peine, tout en restant dans l’Ecusson, vers le quartier Gambetta, populaire, en pleine rénovation et de plus en plus dynamique», conseille Guillaume Bastid, directeur de l’agence Bastid. Le mètre carré reste cantonné entre 800 et 1.500 euros, et peut prétendre à d’éventuelles plusvalues, une fois le secteur à la mode.

 

D’autres bonnes pistes, mais dans une tranche de prix supérieure, sont à chercher dans les programmes en fi n de défiscalisation des alentours du centre : pour 2.800 à 3.500 euros le mètre carré, ils offrent des prestations haut de gamme près des lieux touristiques. C’est ainsi qu’un trois-pièces de 68 mètres carrés, dans une résidence de standing de 2008, s’est vendu 220.000 euros, avec, comme atouts, terrasse, garage et ascenseur. 

 

Tarbes : En plein centre, le mètre carré démarre à 500 euros avec travaux : de 500 à 2.000 euros/m²

 

Voilà un peu plus de deux ans que l’équilibre se maintient entre acheteurs et vendeurs, permettant un marché fluide mais sans euphorie, avec des prix parfaitement stables. Le coeur de cible reste les maisons d’une centaine de mètres carrés avec trois chambres et un petit bout de jardin, dans Tarbes, ou en première couronne, pour moins de 130.000 euros. Une somme qui donne accès à un logement méritant souvent une franche remise en état, à l’image de ce pavillon de 90 mètres carrés dans le quartier de la Gespe, acquis pour 113.000 euros, mais nécessitant au moins 60.000 euros de travaux pour retrouver son lustre.

 

A l’inverse, les maisons en parfait état, rarement présentées à moins de 200 000 euros, peinent à trouver preneur. «Ce qui fait l’affaire de leur clientèle, qui les négocie plus facilement», souligne Jean-Paul Trabesse, directeur de l’agence Euro Immobilier. C’est ainsi que les nouveaux propriétaires de cette bigourdane de 195 mètres carrés, en galets maçonnés à la chaux, avec 127 mètres carrés de dépendance, sur un terrain de 3 500 mètres carrés avec piscine, ont pu la faire descendre à 242.000 euros, alors qu’elle était affichée à 300.000 un an et demi plus tôt.

 

A l’inverse, en centre-ville, les nombreux appartements des années 1960-1970 sans charme se vendent, péniblement, entre 500 euros le mètre carré lorsqu’ils méritent des travaux, et 1.000 euros si leur état est correct. Tandis que, dans les immeubles de standing des années 1980-1990, l’off re est rare et la demande soutenue : le mètre carré présenté entre 1.500 et 2.000 euros est souvent difficile à négocier. 

 

Béziers : Le coeur historique reste intéressant : de 800 à 2.200 euros/m²

 

L’augmentation du nombre de transactions en 2017, de 5% par rapport à 2016, qui avait déjà été dynamique, s’est soldée par une très légère hausse des tarifs, avec un prix médian qui dépasse désormais les 1.000 euros. «Nous sommes encore loin d’une envolée, précise Marin Laval, directeur de l’agence Philippe Daure, car l’offre reste dense et les acquéreurs connaissent bien le marché : ils font toujours attention à ne pas acheter trop cher.»

 

Les maisons, notamment, même si elles sont dures à négocier, dépassent difficilement les 200.000 euros pour une centaine de mètres carrés en bon état à la Font Neuve, aux Peintres ou aux Fleurs, quartiers pourtant appréciés. Seule exception : les acquéreurs attirés par le centre-ville sont nombreux à vouloir aussi s’offrir le luxe d’une terrasse, d’un garage et d’un parking, et sont alors prêts à mettre plus de 2.000 euros le mètre carré pour un appartement dans un immeuble du début du XXe rénové.

 

Sans ça, la cote retombe directement autour de 1.200 euros le mètre carré pour du bel ancien, et entre 800 et 1.000 euros pour les bâtiments les moins bien entretenus. Un compromis futé serait de se tourner vers les quartiers du Carrefour de l’Hours, des Arènes ou de la Crouzette, d’où l’on peut rejoindre le centre-ville à pied et où les immeubles de standing des années 1980 sont nombreux. Le mètre carré en bon état démarre alors à 1.000 euros et ne dépasse pas 1.500 euros, même pour les appartements les mieux rénovés.

 

Narbonne : Viser les résidences d’une dizaine d’années : de 600 à 2.000 euros/m²

 

Le regain d’activité observé l’an dernier a provoqué une hausse des tarifs d’environ 2% sur douze mois. Cette hausse devrait se prolonger en 2018, en particulier sur les villas : «Même les plus belles arrivent à nouveau à se vendre», souligne Cédric Lignon, directeur de l’agence Orphea Immobilier. Pour une centaine de mètres carrés, avec piscine, elles se négocient entre 300.000 et 450.000 euros selon la taille du terrain, dans les quartiers chics.

 

A noter qu’il vaut mieux être prudent dans le choix du secteur : celui de Crabit, notamment, est en train de se dévaluer, les nouvelles maisons poussant sur des terrains de 600 mètres carrés seulement, tandis que celui des Amarats reste un placement plus solide, grâce à ses lotissements sur des parcelles de 1.000 mètres carrés.

 

Côté appartements, les studios et les deux-pièces du centre sont nombreux à la vente, simples à négocier, entre 50.000 et 60.000 euros pour 25 mètres carrés, et restent très faciles à louer, autour de 350 euros par mois. Mais, pour un logement familial, l’idéal est de viser les résidences d’une dizaine d’années, tout juste sorties de défiscalisation, qui permettent de mettre la main sur des appartements en excellent état, avec ascenseur, terrasse et parking, pour moins de 1.500 euros le mètre carré. A comparer aux programmes neufs, dont le mètre carré sur plan se vend entre 2.700 et 3.000 euros.

 

Plus d'informations...

 

Please reload

Suivez l'actualité de notre blog sur Linkedin

Posts Récents
Please reload

Abonnez vous à notre newsletter et bénéficiez des 5 conseils GRATUITS pour optimiser votre gestion de patrimoine !

Le Pire Ennemi de vos Impôts
55, avenue Marceau
75116 Paris
06 50 63 80 23
information@lpei.fr
  • Blanc Icône Instagram
  • White LinkedIn Icon
  • White Facebook Icon
  • White Twitter Icon
  • White Google+ Icon