Assurance-vie : faut-il y loger des SCPI ?

05/11/2018

iStock.com - vgajic

 

Parmi les solutions d'épargne, l'assurance-vie est de loin le placement préféré des Français, avec non moins de 15 millions de souscripteurs. La variété des formes d'investissement en fait l'un de ses points forts, certains souscripteurs choisissant même de constituer une partie de leur capital en parts de SCPI. Mais est-ce une bonne idée ? Les avis divergent sur la question. Nous faisons le point pour vous aider à y voir plus clair.

 

Les avantages de loger des SCPI dans une assurance-vie

 

Si l'on a coutume de dire que la pierre est une valeur refuge, cet adage s'applique également aux parts de SCPI logées dans un contrat d'assurance-vie. Car en investissant de la sorte, le souscripteur bénéficie de la belle rentabilité du marché de l'immobilier tertiaire. Il peut ainsi optimiser simplement le rendement de son capital. Un point non négligeable car lorsque certains contrats d'assurance-vie génèrent une rentabilité comprise entre 1 % et 2 % en moyenne, l'immobilier quant à lui dépasse bien souvent la barre des 4 %. D'autant que le marché des SCPI se base sur l'immobilier tertiaire, un marché qui se porte bien. Ventiler son investissement est par ailleurs une bonne manière de le sécuriser, surtout au titre d'un contrat d'assurance-vie du type fonds en euros qui fonctionne de pair avec les marchés boursiers. Avec ce que cela suppose en termes de prise de risque car le capital n'est de fait pas garanti. Les parts de SCPI sont bien plus stables que certaines parts de sociétés. Et c'est un avantage non négligeable. La liquidité est un autre point fort de la formule. Car dès lors que le souscripteur veut vendre ses parts de SCPI, le délai est beaucoup plus rapide lorsqu'elles sont intégrées au contrat d'assurance-vie que lorsqu'elles sont détenues en direct. Aussi, les formalités sont réduites à leur minimum puisque c'est l'assureur qui se charge d'intégrer les parts de SCPI dans le placement, exit ainsi le passage devant un notaire. Et que dire de la fiscalité ? Là encore, loger des parts de SCPI dans un contrat d'assurance-vie est judicieux. C'est d'ailleurs une solution choisie par de nombreux souscripteurs. Lorsque les parts sont détenues dans le contrat pour une durée minimum de huit années, seuls les prélèvements sociaux sont dus, à hauteur de 17,2 % actuellement, bien loin du niveau d'imposition des loyers perçus en direct. Et pour ceux qui ne perçoivent pas les loyers issus des parts de SCPI et les intègrent dans le capital du contrat, l'avantage fiscal est encore plus intéressant puisque les parts sont alors considérées comme des unités de compte et ne sont donc pas soumises aux prélèvements sociaux. Aucune fiscalité ne s'applique par ailleurs tant que les fonds demeurent sur le contrat puisque aucune imposition sur la plus-value n'est pratiquée suite à la vente des parts de la SCPI dès lors que le produit de la cession est réutilisé en rachat de nouvelles parts.

 

Les quelques ombres au tableau...

 

Certains observateurs demeurent sceptiques toutefois sur l'intérêt de la formule. Sur deux points essentiellement : la rentabilité et la liquidité. La rentabilité peut en effet être moindre qu'escompté. Elle est en réalité contrebalancée par les frais de gestion parfois élevés de certains contrats. Lorsque le marché des SCPI affiche une rentabilité moyenne de 4,4 % en 2017, le niveau retombe à 2,70 % après avoir appliqué les frais de gestion. Tout dépend de l'assureur et de sa politique tarifaire mais il s'agit d'un élément à prendre en compte. Aussi, la liquidité des parts des SCPI dans un contrat d'assurance-vie n'est pas systématique. Depuis la loi Sapin II, les actifs des assurances-vie peuvent être gelés pendant plusieurs mois en cas de contexte économique tendu voire en cas de crise. Un risque faible mais qui n'est pas inexistant pour autant.En dépit de quelques contraintes à prendre en considération, loger des parts de SCPI dans un contrat d'assurance-vie reste une solution avantageuse à plus d'un titre.

 

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