Investissement locatif : que vaut le nouveau dispositif Denormandie ?

© LP/Sandrine Binet

 

Applicable cette année, le dispositif Denormandie permet de réduire ses impôts en cas de rénovation d’un logement vacant ou insalubre. Le Parisien vous dit tout.

 

Après le Robien, le Cosse ou le Pinel, voilà le Denormandie, du nom de l’actuel ministre de la ville et du logement, Julien Denormandie. Voté fin 2018, applicable en 2019, ce nouveau dispositif d’investissement locatif a été voté – hasard de calendrier – quelques jours après l’effondrement de deux immeubles très dégradés à Marseille. L’objectif de la loi Denormandie, qui vient compléter la loi Pinel, est de revitaliser les territoires, et notamment certains centres-villes très dégradés. Décryptage.

 

À quoi sert le Denormandie ? Il vise à aider les propriétaires à rénover des logements vacants ou insalubres qu’ils ont acquis, afin de les louer ensuite. Le budget consacré aux travaux doit représenter 25% du total de l’opération immobilière (il ne s’agit donc pas de rénovations trop lourdes). Comme pour la loi Pinel, le plafond d’investissement est de 300.000 euros par an (dans la limite de deux opérations) et de 5.500 euros le m².

 

Dans quelle ville investir ? Le bien à rénover doit se situer dans des quartiers ou villes comportant beaucoup de logements vides ou insalubres : Chartres, Dreux, Alençon, Béziers, etc. Les 222 villes (voir la liste en-dessous) du plan « Action cœur de ville » ont été sélectionnées, ainsi que des communes ayant conclu des opérations de revitalisation du territoire (ORT). Dès qu’une nouvelle ville aura conclu l’une de ces opérations, elle sera d’emblée éligible au dispositif Denormandie. La liste des communes concernées va donc s’agrandir.

 

Quels avantages fiscaux ? La réduction d’impôt est identique à celle du dispositif Pinel ancien : l’abattement fiscal est fonction de la durée de la location du logement. Il atteint 12% pour un engagement locatif de 6 ans, 18% pour un engagement de 9 ans et enfin 21% pour un engagement de 12 ans.

 

Et le dispositif Pinel ? Voté dans la loi de finances 2015, prolongé jusqu’au 31 décembre 2021, cet avantage est désormais restreint aux zones dites « tendues » (A, Abis et B1), c’est-à-dire celles où la demande de logements est très forte. Si vous décidez d’acheter un logement ancien et d’y faire des rénovations importantes avant de le louer, la loi Pinel vous permettra de bénéficier de réduction d’impôts allant jusqu’à 21 % pour un engagement locatif de 12 ans (mêmes conditions fiscales que pour le Denormandie).

 

Quelques conseils. Tout d’abord, faites-vous accompagner par un professionnel tout au long du processus. Comme pour tout programme de défiscalisation dans lequel vous vous engagez (pour une longue période, donc), déplacez-vous et regardez en détail le territoire ou la commune concernée, pour éviter de grossières erreurs (logement situé à côté de voies ferrées, au-dessus d’un bar bruyant, immeuble trop délabré, etc.). Enfin, privilégiez des zones attractives, avec un bassin d’emploi dynamique. Vérifiez qu’il y a bien de potentiels locataires dans la ville que vous avez choisie (étudiants, etc.), car acheter sans pouvoir louer ensuite se soldera par une bérézina financière. Dans cette situation, votre niche fiscale ne fonctionnera pas, vous serez redressé par le fisc. De même, vérifiez, au cas où, que vous pourrez le revendre rapidement si vous en avez besoin.

 

 

LA LISTE DES 222 VILLES ÉLIGIBLES

 

Note de LPEI : Nous attendons les éventuelles offres des promoteurs... mais à ce stade, nous pensons qu'un bien Pinel apporte plus de garanties et de tranquilité...

 

Discutons en ensemble...

 

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