LMNP : statut et avantage fiscal.

© Peter Fehrentz/Picture Press / Getty Images

 

En tant que particulier, un propriétaire qui met en location un logement meublé est considéré par le fisc comme “un loueur en meublé”. Selon le montant des recettes locatives encaissé, le loueur en meublé peut relever soit du statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) soit du statut de loueur en meublé professionnel (LMP).

 

Statut du loueur en meublé non professionnel

 

Le loueur en meublé non professionnel (LMNP) est un propriétaire qui met en location un ou plusieurs logements meublés lui appartenant.

 

Conditions d’application du statut relatives aux recettes

 

Le propriétaire bailleur est considéré comme un loueur en meublé non professionnel dès lors qu’il remplit les conditions suivantes :

  • Le total des recettes locatives est inférieur à 23.000 euros TTC par an.

  • Les recettes locatives ne dépassent pas les autres revenus d’activité du foyer fiscal.

Si le propriétaire bailleur ne remplit pas ces conditions, il est considéré comme un loueur en meublé professionnel (LMP).

 

Conditions d’application du statut relatives aux logements loués

 

Le logement loué par le LMNP peut être un bien meublé loué à l’année, une partie de l’habitation du bailleur ou un logement constituant une location saisonnière.

 

Pour être considéré comme meublé, le bien doit comporter tous les éléments mobiliers nécessaires à une occupation normale par le locataire. En outre, le logement doit disposer des éléments suivants :

  • les étagères de rangement,

  • le matériel d'entretien ménager,

  • les plaques de cuisson,

  • le four,

  • les ustensiles de cuisine,

  • la vaisselle,

  • la literie avec couette ou couverture,

  • la table et les sièges,

  • le dispositif d'occultation des fenêtres dans les chambres à coucher,

  • les luminaires,

  • le réfrigérateur et un congélateur,

  • les ustensiles de cuisine,

  • la vaisselle.

Démarches à accomplir pour bénéficier du statut LMNP

 

Pour avoir le statut de loueur en meublé non professionnel, il convient de se déclarer au Greffe du Tribunal de Commerce à l’aide du formulaire CERFA PO i de déclaration de début d'activité afin d’obtenir un numéro SIRET.

 

Cette déclaration doit intervenir dans les 15 jours du début de la location.

S’il s’agit d’une location meublée de tourisme, le bailleur doit effectuer une déclaration en mairie à l’aide du formulaire Cerfa n° 14004.

 

Régime fiscal

 

TVA

 

La location meublée non professionnelle est exonérée de TVA. Toutefois si le bailleur propose, en sus de la location meublée, trois des quatre prestations suivantes, l’ensemble des prestations sera soumis à TVA :

  • le petit déjeuner,

  • le nettoyage quotidien des locaux,

  • la fourniture du linge,

  • la réception de la clientèle.

Impôt sur le revenu

 

Contrairement aux loyers provenant de la location de logements vides, la location meublée non professionnelle relève des bénéfices industriels et commerciaux, soit sous le régime micro-BIC ou sous le régime réel.

 

Lorsque les recettes locatives sont inférieures à 70.000 euros, c’est le régime micro-BIC qui s’applique. Les recettes du loueur en meublé non professionnel ne devant pas excéder 23.000 euros, c’est le régime du micro-BIC qui s’applique de plein droit.

 

Un abattement de 50% est appliqué sur les loyers. Seule la moitié des recettes est imposée à l’impôt sur le revenu.

 

Le loueur en meublé non professionnel peut toutefois opter pour le régime réel. Pour cela, il doit en faire la demande auprès de l’administration fiscale. Avec le régime réel, le bailleur peut déduire de ses recettes locatives l’ensemble des charges locatives qu’il a réellement engagé :

  • intérêts d’emprunt,

  • travaux,

  • taxe foncière,

  • frais de gestion,

  • dépenses d’entretien,

  • frais de notaire ou d’expert-comptable.

Dans le cadre du régime réel, le propriétaire peut également amortir les meubles et autres équipements acquis pour meubler le logement sur un délai de 5 à 10 ans, ce qui permet de déduire chaque année entre 10% et 20% de leur prix.

 

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