Six manières de réduire son IFI en 2019.

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Pour diminuer de façon probante l'impôt sur la fortune immobilière (IFI), il est recommandé d'activer un certain nombre de leviers en amont pour réorganiser son patrimoine, mais d’autres mesures peuvent être prises pour parvenir à cette fin.

 

Les détenteurs d’un patrimoine immobilier conséquent le savent mieux que personne. Réviser la structure de son patrimoine en vue d’alléger la note est une option à considérer. Pour ce qui est de l’impôt 2019, il aurait fallu s’y employer avant le 1er janvier dernier. Heureusement, d’autres stratégies peuvent être mises en oeuvre. Et cela, Aldric Emié, co-fondateur & CEO de TacoTax, en a largement pris la mesure.

 

Repenser la structure de ses biens

 

Selon l’expert, il existe aujourd’hui un certain nombre de « solutions pour baisser cet impôt grâce à des dispositifs financiers et des niches fiscales ». A commencer par celle qui consiste, dit-il, « à procéder à des arbitrages entre patrimoine immobilier (imposable) et financier (non imposable), en vendant une partie de ses biens immobiliers ».

 

Mais le coach en ligne de l’optimisation fiscale et des solutions de défiscalisation le sait également. Il convient de prendre, au préalable, un certain nombre de précautions et rappelle qu’ « il n’est pas question de se déposséder du logement familial ni d’un lieu de villégiature cher à vos enfants et petits-enfants simplement pour éviter de payer l’IFI ou d'en payer moins. La première étape revient à réaliser un inventaire précis et complet de l’ensemble de votre patrimoine en se basant sur votre déclaration d’IFI 2018. Une fois tous les biens répertoriés, il faut s’interroger sur la vocation et l’utilité de chacun ».

 

Rendement brut moyen d’un investissement locatif, charges liées à la résidence secondaire, frais associés à la détention d’un bien, les investissements immobiliers effectués (SVPI, OPCI, SCI) permettent-ils de réaliser des économies d’impôts ? Ces points constituent autant d’interrogations que les détenteurs d’un patrimoine immobilier important doivent se poser s’ils veulent alléger cette imposition.

 

Réaliser des dons

 

Pour diminuer l’IFI, une autre option bien connue consiste à défiscaliser les dons adressés aux associations et aux organismes d'intérêt général. L’avantage tient au fait qu’en procédant de la sorte, le contribuable peut déduire 75% de son impôt sur la fortune immobilière. Une niche fiscale qui n’a pas échappé au co-fondateur de TacoTax. Lequel rappelle cependant que cette dernière « est plafonnée à 50 000 euros par an et par foyer fiscal », et que « pour que votre réduction d’impôt soit comptabilisée dans le calcul de votre IFI en 2019, les dons doivent avoir été réalisés au plus tard le 15 juin de cette même année (date de déclaration et de paiement de l’IFI) ».

 

Autre point d’attention, souligne l’expert, « toutes les associations et autres organismes à but caritatif ne sont pas éligibles à ce dispositif. Aussi, un même versement ne peut simultanément vous procurer une réduction d’IFI et une réduction d’impôt sur le revenu, le cumul des avantages fiscaux n’étant pas permis ».

 

Penser à la SCI

 

Parmi les stratégies pouvant être mises en œuvre en vue de réduire la douloureuse que constitue l’IFI, l’une d’entre elles permet non seulement de l’alléger, mais aussi, selon les situations, de le supprimer dans son intégralité. Et cette solution, confie Aldric Emié, porte un nom : Société Civile Immobilière (SCI).

 

Dans le détail, il s’agit de « créer une SCI (Société Civile Immobilière) familiale », précise-t-il. « Pour un propriétaire foncier par exemple, l'opération consiste à apporter un bien à la SCI puis à donner des parts de cette SCI à son et/ou ses enfants majeurs. Étant majeurs, ceux-ci ne font donc plus partie du foyer fiscal. À l'issue de l'opération, sont imposables à l'IFI uniquement les parts que se sont réservées les parents. Mais ce n'est pas tout : pour les enfants, si la valeur nette taxable du patrimoine immobilier ne dépasse pas 1,3 million d'euros, ils sont naturellement exonérés d'IFI ».

 

Mais il tient à le souligner. « Si ce montage est notamment très rentable sur les résidences secondaires, il est déconseillé de l’utiliser sur une résidence principale ou sur un immeuble locatif ».

 

De l’intérêt de transmettre

 

Le co-fondateur de TacoTax le sait également. Le fait de léguer son patrimoine immobilier à ses héritiers donne aux redevables de l’IFI la possibilité de faire « jouer les mécanismes des abattements sur les droits de donation ». Aussi, ajoute-il, « si vos enfants sont majeurs et que vous optez pour la donation d’usufruit par exemple, cela vous permettra d’alléger votre fiscalité (vous ne percevez plus de loyers, donc vos revenus fonciers imposables) tout en assurant une source de revenus stables à vos enfants ».

 

Investir en nue-propriété

 

Pour réduire un patrimoine taxable à l’IFI, il peut également se révéler opportun d’investir dans la nue-propriété d’un bien immobilier. « Comme au temps de l’ISF, les contribuables peuvent se constituer un patrimoine immobilier sans en subir immédiatement les conséquences fiscales », détaille le spécialiste. « Le principe consiste à acheter la nue-propriété d’un ou plusieurs appartements, un bailleur institutionnel acquérant pour sa part un usufruit temporaire, généralement d’une durée comprise entre 15 et 18 ans. Les fonds affectés au projet sont alors sortis de l’actif IFI de l’investisseur. Avantage : le prix d’acquisition fait l’objet d’une décote par rapport à sa valeur en pleine propriété. Plus la durée du démembrement est longue, plus la décote est importante ».

 

Pour appuyer sa démonstration, Aldric Emié donne l’exemple de l’achat d’un appartement d’une valeur en nue-propriété de 300 000 euros. Une acquisition qui, selon lui, « engendre sur 15 ans une économie d’IFI de 67 500 euros pour un investisseur taxé dans la tranche marginale d’ISF à 1,50% ».

 

Opter pour le foncier rural

 

Enfin, l’un des derniers aspects sur lequel il peut s’avérer pertinent de se pencher n’est autre que le foncier rural. Tel que le rappelle le spécialiste, « certaines exonérations partielles en vigueur dans le calcul de l’ISF ont été transposées dans le cadre de l’instauration de l’IFI. C’est notamment le cas du foncier rural. Un contribuable assujetti à l’IFI amateur de grands vins peut ainsi joindre l’utile à l’agréable en souscrivant des parts d’un Groupement Foncier Viticole (GFV). Cela revient à détenir les parts d’une société civile détentrice de biens fonciers viticoles dont l’exploitation est confiée à un viticulteur à travers un bail à long terme ».

 

L’avantage, poursuit-il, c’est que ce type d’investissement donne lieu « à une exonération d’IFI de 75% dans la limite d’une valeur des parts de 101 897 euros. Au-delà de ce seuil, la réduction d’assiette est limitée à 50% de la valeur des parts ». Pour pouvoir en bénéficier, il est cependant nécessaire de « détenir ses parts depuis deux ans minimum au 1er janvier de chaque année, soit avant le 1er janvier 2017 pour l’IFI 2019. Un investissement fin 2019 fera donc l’objet d’une exonération d’IFI en 2022 ».

 

Sur le volet des placements alternatifs, la forêt peut aussi, pour Aldric Emié, permettre de diminuer la douloureuse. Pour quelle raison ? Parce qu’« elle permet d’allier diversification d’un patrimoine et maîtrise du patrimoine taxable. Les investissements dans les bois et forêts étant en effet exonérés d’IFI à hauteur de 75% (soit une prise en compte dans le patrimoine taxable pour 25% de leur valeur) ».

 

Ainsi, l’IFI a certes mauvaise presse auprès de ceux qui s’en acquittent (certains considérant qu’il apparaît tel un impôt injuste qui n’encourage pas la réussite), il existe aujourd’hui plusieurs mécanismes permettant de sensiblement le diminuer. Pour parvenir à cette fin, il est, par ailleurs, recommandé de se faire accompagner par un spécialiste.  Mais si la stratégie en vaut l’optimisation…

 

Note de LPEI : Assujetti à l'IFI ? Consultez-nous. Nous vous proposons d'étudier votre situation avec un ingénieur patrimonial. Dans la continuité de cet article, nous vous proposons des biens immobiliers en nue-propriété (neuf et ancien), des Groupements Fonciers Viticoles et des Groupements Forestiers.

 

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